长期以来，印尼一直是外国投资者的理想目的地，在制造业、能源、房地产开发等各行业都蕴含着巨大的增长机遇。其中最常见的进入方式之一是设立外商投资有限责任公司（PT PMA）。
自然，外国投资者最常提出的问题之一是：“PT PMA能否在印尼拥有土地？”
简短的回答是：可以，但附带条件。PT PMA可以取得土地使用权，但其范围与性质受到严格法律规范。理解这些限制以及土地交易中潜在的实际风险，对于确保您的投资不仅符合法律要求，而且长期稳健至关重要。
相关指南，请参阅我们的文章：《在印尼购地：投资者必须了解的关键步骤》——待文章发布，更改为链接）
土地收购的挑战及投资者必须注意的风险
土地收购往往是外国企业在印尼开展业务中最敏感的环节之一。许多前景广阔的项目因此停滞甚至失败，原因在于土地相关纠纷。谈判可能旷日持久，法律主张可能突如其来，而行政障碍也常常带来高昂延误成本。
投资者常遇到的问题包括：地主索取过高补偿金、分区规划法规纠纷、现有建筑或农作物补偿争议。有时问题更为复杂——涉及地上或地下权属的界定，或行政收费不明确，从而加重了交易负担。缺乏妥善管理时，本应是简单的交易可能迅速演变为法律与财务上的重大挑战。
即便一切看似正常，印尼土地市场仍潜藏风险。对于外国投资者而言，购地必须进行充分的尽职调查并借助本地专业力量，以避免代价高昂的意外。常见风险包括：
所有权纠纷：同一块土地可能被多人主张所有，或继承人之间对继承权提出争议；
文件问题：土地证书伪造、记录缺失、登记面积与实际边界不符等；
抵押负担：部分土地仍作为银行贷款抵押物；
分区违规：土地可能违反现行分区规定，导致未来开发受限；
未缴税款：前任地主拖欠的税费可能转嫁给买方；
欺诈风险：极端情况下，买方甚至会发现所谓“卖方”根本不拥有该土地。
从传统土地文件向现代证书过渡
印尼土地制度的另一层复杂性在于，并非所有土地都拥有现代化的土地证书。许多地块仍依赖传统凭证，例如：
Girik（旧税单）；
Letter C（村级登记簿）；
Petok D（历史税务记录）；
甚至殖民时期的税务文件。
然而，为了提高透明度并减少纠纷，政府现要求将这些传统凭证统一转化为正式的土地证书，即《所有权证书》（SHM）。根据2021年第18号政府条例，这一转换必须在2026年之前完成。逾期后，传统文件将不再被承认为有效的所有权证明，土地所有人将面临纠纷甚至失去土地的风险。
对投资者而言，这意味着任何土地收购不仅要关注当前的文件情况，还必须确认该土地是否已经完成或即将完成证书转换，以符合法规要求。
把挑战转化为机遇
即便做好准备，土地交易仍可能遇到障碍。
所有权纠纷：通常需通过调解解决，如调解失败，则需法院裁定；
面积不符：由国家土地局（BPN）重新测量以厘清问题；
抵押土地：须清偿债务或取得银行批准后方可出售；
未缴税款：必须在签署协议前解决；
继承纠纷：尤为棘手，通常需家庭内部达成一致，或诉诸司法判决；
分区违规：可能需要与卖方重新谈判，或申请特别许可；
欺诈案件：必须迅速采取法律行动，并确保有充分证据来维护自身权益。
对外国投资者而言，驾驭印尼土地法律确实充满挑战。但在专业指导下，这些风险是可以控制的，甚至能够转化为机遇。通过与经验丰富的公证人、土地契约官（PPAT）、以及熟悉当地法规的律师合作，您可以有效保护投资，并确保项目顺利推进，避免不必要的障碍。
土地不仅仅是另一项商业资产，更是整个投资的基石。通过完善的尽职调查与法律保障，看似高风险的挑战，完全可以转化为安全且盈利的机会。
行充分的规划，并全面理解适用的法律要点。在这一过程中，监管机构与行业参与者之间的紧密合作，对于培育一个安全、普惠和可持续的印尼数字支付生态系统至关重要。
审德律所如何提供帮助
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